2023年10月16日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
进入2023年下半年，经济复苏态势进一步巩固。三季度制造业PMI重回扩张区间，同时广州松绑住宅限购措施支持房地产业，消费市场也受惠于暑期旅游热潮的人流高峰，而跨境电商海外加速扩张，带来了对广佛仓储设施的大量需求。而在房地产运营领域，业主租赁策略仍然较为务实，空置去化仍是主要诉求，辅以租户优化，对于财务指标则较为灵活。具体而言，写字楼市场继续录得新供应入市，吸纳改善，支撑季内空置率维持稳定。优质零售物业市场空置率持续下降，带动租金降幅收窄。跨境电商需求终在本季落地，令广州仓储物流市场空置率重回个位数水平。大宗交易市场的卖家以开发商为主，买家则见个人投资者较为活跃。
优质写字楼市场：以价换量取得成效 吸纳回暖支撑空置率企稳
2023年第三季度，全市录得两个项目，共计10.6万平方米的新增供应进入市场，前三季度累计供应量49.2万平方米，同比增长61.5%。位于琶洲和国际金融城的新项目入市，带动业主自用以及关联企业升级进驻，预租总面积超过4万平方米。全市空置率在过去四个季度持续上扬后，第三季度净吸纳量环比增长了42%，达到了9.4万平方米，支撑本季空置率环比保持稳定，季末报17.5%。
按行业来看，TMT表现稳健，本季跃升至需求首位，其次是专业服务业和金融业。TMT行业中，以平台互联网和软件开发企业的扩张或升级活动最为突出；专业服务业中的律师事务所扩张态势依旧，并多在原有办公楼宇扩租，且该类租户继续青睐核心商务区，令珠江新城的空置率环比改善0.8个百分点至11.5%；金融业的新租则以证券、基金等非银金融为多。
随着市场可选面积增多及租户议价能力不断提升，部分企业结束观望，考虑对办公点进行整合、搬迁以适应业务的发展，同时要求不增加甚至降低租金成本。业主抓住机会力争成交，通过加大租金折让以及积极提供定制装修等服务来争夺品质租户。全市租金面价仍处于下行通道，环比下降1.5%，降幅环比扩大0.9个百分点。珠江新城、天河体育中心、越秀和琶洲等重点监测区域均录得1.0%-1.6%的租金下跌。楼宇质素更高的甲级写字楼租金环比下调1.4%，较乙级写字楼的表现更稳健，后者租金环比下调1.8%。
图一：写字楼新增供应与净吸纳量表现
图二：2023年第三季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 办公楼负责人 程志文表示：“2023年第四季度，新兴区域将有两个项目、共计19万平方米的新供应落成，若新项目如期入市，全年供应量达到68万平方米，同比增加24%，年末的空置率将被小幅抬升。楼宇之间的竞争依然激烈，租金承压，继续下行。
近期我们观察到有金融业和专业服务业企业在租赁期结束后，从核心拓展区回流至核心商务区的情况，这不仅说明核心区租金调整水平已开始符合租户对租金成本的预期，还凸显了区域的产业属性以及上下游协同发展对于企业制定租赁计划的重要性。未来四年，广州将迎来年均供应量超过80万平方米的峰值阶段，这将成为新兴区域巩固产业聚集和核心区优化租户结构的重要窗口期。”
优质零售物业市场：暑期文旅消费畅旺，带动租赁市场持续回暖
第三季度广州迎来暑期消费高峰，人流量显著增长，8月全市客运量较6月增长了24%。核心区商业受惠，尤其是餐饮业，带动商业租赁成交的增长，大部分商场的空置面积都有所改善。但季内部分大型超市的关闭，影响全市的净吸纳量表现，较第二季度下跌了8.6%。尽管如此，广州前三季度商业净吸纳量仍然录得280%的同比增长，空置率在连续上涨四个季度后终于获得回调，至季末的8.5%，环比下降1.2个百分点。
第三季度，商场改造后释放出更多零售铺位，推升本季零售成交占录得的总成交的比重至45%，环比增长8.6个百分点，重夺占比首位。这些改造面积来自原主力租户，包括百货、超市和书店退租或缩减的面积。另外，暑期文旅消费畅旺并带动了餐饮需求，餐饮业态成交占比虽略有下降至43%，但成交宗数占比仍环比增长14%。
具体业态来看，轻食软饮、时尚服饰、特色餐饮、玩具礼品和娱乐体验业态成交个数占比排名前五位。其中，轻食软饮品类中，除了茶饮咖啡保持活跃外，茶饮品牌新创立的糖水类单品店也在尝试进行连锁化发展，拓展至天河路；而国际服饰品牌首店继续落子天河路和珠江新城，包括开设于天河路的法国服装品牌CARVEN，以及进驻珠江新城的Maison Margiela旗下副牌MM6；新能源汽车在购物中心的新成交占比持续下降，部分品牌的拓店重点转向街铺等其他零售物业，开设展示店铺或4S店。而片区表现方面，天河路业主积极引入国际香氛品牌，如Penhallegon’s 潘海利根、 MFK和Loewe香水等，均为广州首店。
租金方面，市场持续回暖及空置下行让业主信心有所回稳，租金跌幅收窄，本季度全市首层平均租金报每日每平方米25.5元，环比微跌0.4%。事实上，首层招租仍然面临零售业态扩张谨慎的问题，知名连锁品牌有望获得更有利的谈判条件。
图三：零售新增供应与净吸纳量表现
图四：2023年第三季度市场租赁需求强度分析
世邦魏理仕中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示：“第四季度将迎来供应高峰，广州将有四个项目，合共26万平方米的新增优质零售物业落成，包括两个核心商圈的小面积项目。需求方面，国庆黄金周多项旅游数据重回2019年同期水平，且制造业和非制造业PMI均在三季度获得回升，处于扩张区间，显示经济复苏向好，这都利于消费市场的持续增长。同时，伴随多家知名国资龙头商业运营商进入增量市场，广州核心区存量项目的改造升级、扩容等节奏也明显加快，呈现出更为激烈的竞争态势和积极的市场活力。”
仓储物流市场：季度供需创历史新高
广州第三季度共录得42宗，共216万平方米的工业用地出让成交。其中有五宗共42万平方米的用地带有物流用途，分布于增城和花都两区。今年前三季度，增城西站片区共录得八宗约103万平方米的带物流用途的地块出让，约占今年全部出让物流用地面积的71%。
本季广州的供应量和净吸纳量都创下季度新高。第三季度，广州有四个项目共54.7万平方米的新增优质仓储面积落成，包括分别位于南沙区和从化区的非保税项目及一个位于白云区的保税项目，主要为跨境电商所吸纳。加上来自其他存量高标仓储项目的吸纳，本季度跨境巨头们在广州高标仓市场的新租面积，达到了83万平方米。除广州区域以外，跨境电商在佛山、肇庆、清远和中山等广州周边城市还有合共近一百万平方米的新租成交。跨境电商的巨量吸纳令广佛片区的空置率创近期新低，其中广州空置率环比下降15.1个百分点，至季末的5.9%，重回个位数水平；而佛山季末空置率更是低至2.8%，环比下降3.5个百分点。背靠珠三角供应链及珠江口机场港口群等完备的基础设施，广佛片区成为这几个出海先锋的全球物流配送中心，对区域高标仓储设施的爆发式需求终体现于本季度的集中成交上。
空置率重回低位支持了市场租金的止跌回稳，广州季度末租金环比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。除了跨境电商巨头外的其他需求也在逐步恢复，季内还录得国内电商在黄埔区的整合，以及第三方物流和制造业的租户成交，显示需求正在逐步改善。事实上，第三季度内中国制造业采购经理人指数也已重返扩张区间，制造业复苏也带动着仓储需求，尽管这种拉动目前来看仍然较为有限。对于期望达到租户多元化的业主而言，为吸引优质租户以加快空置去化，采取了下调租金的策略，令租金表现出现分化。而空置率跌至低位的佛山，租金也保持了平稳，季内无升跌报每月每平方米38.6元。
图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部 | 产业地产负责人邓伟表示：“2023年第四季度，广州将有一个位于花都的项目建成投入使用，全年供应量将达到107.2万平方米的破纪录水平。得益于跨境电商的积极扩张，全年净吸纳量也将突破一百万平方米，同样创历史年度吸纳量新高。跨境电商海外扩张势头不减，仍保持对高标仓租赁需求，一些在建项目也已获得跨境电商租户的整租预租。跨境电商强劲的吸纳表现，以及逐步复苏的第三方物流、制造业的需求，令我们相信，短期内广佛及周边城市的仓储需求将保持扩张态势，广州空置率将保持低位，租金有望重回上升通道。”
投资市场：个人投资者活跃
2023年第三季度，广州投资市场录得三宗成交，交易总额13.2亿元，环比减少58%，较去年同期也减少46%。本季度统计的成交中，零售商业是最主要的投资物业类型，按交易金额计算占比超过七成，包含越秀区的住宅裙楼项目和天河区的整栋零售商业物业。另外一个成交标的是位于海珠区的商务园区项目。
开发商出售持有物业是本季度主要的标的来源，广州和周边市场都录得多宗成交：万科向广百股份出售位于天河智慧城的商业项目；某开发商出售位于金沙洲（佛山市）的酒店和商场项目给个人投资者；顺德一个烂尾写字楼被法拍，成交金额约1亿元，为评估价的70%。
从买家来源来看，投资者呈现本土化的特点，包括个人投资者、本地城投和地方国资企业。其中个人买家在近期较为活跃，在多宗法拍和资产成交中把物业收入囊中。这类买家特别青睐业主处置的体量和成交总额较小的物业，以金沙洲的成交为例，单个物业的成交金额不高于人民币3亿元。
图六：大宗交易历年交易总额
图七：2023年第三季度大宗交易按物业类型分析（交易金额）
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示：“物业持有方为加速处置物业，愿意在价格上作出折让或提供更灵活的条款来促进成交，尤其是供应量大、需求仍在恢复期的非核心区。投资者可抓住机会，根据市场变化及时调整投资策略。”
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